Da qualche giorno si sono presentate macchie di umidità sul soffitto del tuo appartamento. Di tanto in tanto qualche goccia di acqua cade sul pavimento e hai dovuto mettere dei recipienti per evitare che bagnassero per terra. Sei andato a bussare alla porta del proprietario del piano di sopra, ma questi non ti ha fatto entrare e si è dimostrato poco collaborativo. Ha detto che farà vedere la perdita a un idraulico di sua fiducia; ha però mostrato una certa diffidenza sulle causa del danno, addossando la colpa alle tubature del condominio.
Chi chiamare quando dal soffitto piove acqua?
Le prime persone da chiamare sono certamente l’amministratore di condominio e il proprietario del piano di sopra. Si farà vedere loro la macchia di umidità e l’eventuale sgocciolamento d’acqua. È importante, in questa fase, assumere una posizione collaborativa perché, se si erige sin dall’inizio un atteggiamento chiuso e ostile, difficilmente si potrà arrivare a una soluzione veloce e pacifica. Tanto per fare un esempio, il proprietario che ha avuto dei precedenti dissidi con il condomino del piano di sopra e, per questo, si rifiuta di fargli visionare la macchia di umidità gli impedisce, di fatto, di riparare la perdita; in una situazione del genere, sarà difficile ottenere l’indennizzo. Il codice civile stabilisce infatti che tutte le volte in cui il danneggiato assume una condotta tale da agevolare e peggiorare il danno non ha diritto al risarcimento
Che fare se dal soffitto piove acqua?
Altro importante suggerimento: evita di lasciare, in corrispondenza della perdita di acqua, oggetti che possono rovinarsi. Anche se si tratta di arredi pesanti sarà bene spostarli nel limite del possibile (si pensi a un divano). Anche in questo caso, infatti, il danneggiato deve comportarsi in modo diligente onde evitare di accrescere il pregiudizio a causa della propria inerzia o di un comportamento poco collaborativo.
Posso chiamare i vigili del fuoco?
Di solito si usa chiamare i vigili del fuoco per un sopralluogo. Si tratta di un verbale che ha funzione di atto pubblico, ma che certo non serve a migliorare la posizione del danneggiato, salvo vi sia un rischio per la sua sicurezza.
A chi spettano le spese per l’idraulico e per la rottura del pavimento?
Il danneggiante deve sostenere sia le spese dell’idraulico e quelle conseguenti alla rottura del pavimento.
Che fare dopo il sopralluogo?
A questo punto arriva la parte più difficile. Nel caso in cui i due condomini, insieme all’amministratore, si mettano d’accordo per trovare le cause della perdita, bisognerà chiamare un tecnico di fiducia di entrambi o, in alternativa, uno per ciascuno. Il tecnico – di solito un idraulico o un ingegnere – farà un sopralluogo per rendersi conto delle possibili cause delle infiltrazioni. Ci sono diversi strumenti per verificare la presenza di una perdita senza rompere il pavimento, quantomeno per capire dove bucare ed a chi appartiene la conduttura incriminata. Ad esempio, molto usati sono alcuni apparecchi che, tramite infrarossi, riescono a individuare l’umidità.
Come fare a capire se la perdita di acqua dipende da un condotta condominiale?
S’è soliti affermare che le tubature verticali dell’impianto sono di proprietà comune e quelle orizzontali di proprietà esclusiva. Questa regola non scritta va verificata di volta in volta poiché è ben probabile che tratti di impianto orizzontale siano di proprietà comune.
Che fare se il condomino del piano superiore non vuol collaborare?
Se il condomino del piano superiore non vuol collaborare, perché ad esempio non vuol rimuovere la perdita o non intende far accedere nel proprio appartamento un idraulico, non resterà che ricorrere al tribunale. Esiste un ricorso speciale, detto «ricorso d’urgenza» o «ricorso all’articolo 700 del codice di procedura civile» che consente di accertare, con una certa celerità, le cause delle infiltrazioni per ottenere subito una condanna dell’avversario a riparare le perdite.
In alternativa esiste un altro strumento piuttosto utile. Si chiede al Presidente del Tribunale la nomina di un consulente che, subito, visionerà i luoghi ed elaborerà una perizia nella quale individuerà le cause del danno. Scopo di questa perizia è tentare una conciliazione tra le parti: poiché infatti questa evidenzia già di chi è la ragione e di chi il torto, il danneggiante dovrebbe essere più propenso a risarcire il danno.
In causa spetta al danneggiato anticipare i costi sia per l’avvio del giudizio che del consulente tecnico, salvo poi essere risarcito dal danneggiante qualora si accerti la sua responsabilità. Inoltre è il danneggiato a dover dimostrare che la causa delle infiltrazioni è una conduttura dell’appartamento superiore.
Che deve fare il danneggiante?
Il condomino del piano superiore che sia causa delle infiltrazioni e delle macchie di umidità deve, a sue spese, riparare il danno e rimborsare i costi spesi per la tinteggiatura dell’appartamento di sotto.
Se sono in affitto posso smettere di pagare il canone?
Solo se l’appartamento risulta invivibile, tale cioè da obbligare l’inquilino ad andare via, quest’ultimo è legittimato a sospendere il pagamento dell’affitto. Se però, nonostante l’umidità, l’immobile può essere abitato è illegittima l’interruzione del versamento del canone mensile. Tuttavia il conduttore potrebbe far causa al locatore per chiedere al giudice di quantificare il danno subito e determinare così uno sconto sull’affitto.
Che succede se si tratta di infiltrazioni condominiali?
L’amministratore è tenuto ad attivare l’assicurazione. In caso contrario deve indire al più presto l’assemblea per deliberare i lavori straordinari e il risarcimento del danno al condomino. In alternativa, il condomino potrebbe anticipare i lavori a proprie spese e poi rivalersi sul condominio, ma solo se tali spese siano urgenti e necessarie.
Se le infiltrazioni provengono sia dal tetto che dal lastrico solare di cui un condomino abbia l’uso esclusivo, per la ripartizione della spesa si dovranno seguire due diversi criteri: uno per il tetto (millesimi di proprietà) e uno per il Lastrico solare, Di uso esclusivo. Se però le infiltrazioni sono dovute a fatto e colpa di chi usa in via esclusiva il lastrico solare, sarà questi a doversi fare esclusivo carico della spesa. Se il condomino la cui unità immobiliare sia stata danneggiata da infiltrazioni di acqua provenienti dal tetto rifiuta l’offerta di una riparazione immediata, il risarcimento per mancato godimento dell’immobile dev’essere limitato al periodo intercorrente tra l’evento che ha causato il danno e il momento in cui viene fatta l’offerta di riparazione, oltre al periodo occorrente all’esecuzione dei lavori. Se le infiltrazioni provengono da un lucernario non apribile, la spesa va ripartita fra tutti i condomini, seguendo il criterio previsto per il tetto, vale a dire in proporzione ai millesimi di proprietà. Se invece il lucernario è apribile, occorre stabilire se sia stato usato impropriamente o meno da un condomino; in caso affermativo, infatti, sarà questi a doversi fare esclusivo carico della spesa.”
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